금융감독당국이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 관리에 나서고 있다. PF 대출잔액은 지난해 12월 말의 130조 3천억 원에서 3개월 만에 1조 3천억 원이 는 131조를 돌파하고 연체율도 2%를 넘어서는 등 곳곳에 적신호가 켜지고 있기 때문이다. 일부 증권사의 경우 부동산 PF 부실 규모가 임계치를 넘어서 강력한 선제적 채무 조정이 필요하다는 지적이 나오고 있다.
부동산 PF 대출잔액은 매년 급등하는 추세이고 지난해 부동산 침체로 수익성 및 자금 회수에 문제가 생긴 PF사업장이 늘면서 연체율이 급등하고 있는 것이 큰 문제이다. 2021년 말까지 0.37%에 불과했던 연체율은 올 3월 말 2%를 넘겼다. 이는 부동산 사업장 곳곳에 문제가 심각하다는 의미로 해석된다. 부동산 PF 대출 잔액이 가장 많이 늘어난 곳은 은행이었으나 연체율은 증권사가 심각한 수준이다. 증권사의 부동산 PF 대출 연체율은 15.88%로 작년 3.71%에 비해 10% 넘게 급등했다. 특히 글로벌 저금리기조에 해외 부동산 대체투자를 늘려왔던 국내 증권사들 사이에서 투자 손실 문제까지 불거졌다. 이는 긴축이 시작되면서 대출 금리가 상승해 공실률이 늘어가면서 자산가치가 급락했기 때문이다. 그나마 다행인 것은 은행의 PF대출 연체율은 0%, 보험사는 0.66%, 상호금융은 0.10%로 양호하다는 것이다. 윤창현 의원은 "새마을금고의 인출사태에서 보듯 시장은 정부의 대책을 기다려주지 않는다"면서 선제적 채무조정에 돌입할 필요가 있다고 말했다. 이처럼 부동산 PF 대출잔액 증가와 연체율 상승으로 인한 우려가 커지고 있는 가운데, 부동산 PF란 무엇이며 연체율이 상승하면 어떤 문제가 있을지, 어떻게 해결해야 하는지 알아보자.
1. 부동산PF란 무엇인가.
부동산PF(Project Financing) 대출이란 부동산 전용 펀드가 자금을 조달하기 위해 금융기관으로 부터 대출을 받는 것으로 프로젝트를 기초자산으로 대출을 실행한다. 일반적인 대출이 상환가능성과 이자지급능력으로 대출을 실행한다면, PF대출은 받은 대출을 기반으로 지어질 건물과 해당건물의 분양/임대 가능성을 보고 대출을 해주는 것이다.
2. 부동산PF 연체율이 상승하면 어떤 문제가 발생하는가.
부동산 PF연체율 증가에 대한 사례로 최근에 큰 이슈가 되었던 새마을금고 사태를 들 수 있다. 새마을금고에서 취급하는 PF대출 연체금액 급등으로 예금자 보호 문제가 생길 것이라 우려가 커지면서 뱅크런(대규모 예금 인출) 사태가 벌어질 뻔했었다. 현재는 새마을금고가 법에 근거해 예금자를 보호하고 있으며 상환준비금도 보유 중이라 해명하며 지금은 일단락된 상황이다.
3. 선제적 채무조정에는 어떤것에 있을 수 있겠는가
금감원은 브릿지론을 중심으로 회수가 불가능할 것으로 판단되는 채권은 조속히 상각하고 부실우려 PF 대출에 대해선 외부 매각이나 재구조화를 통해 정리할 것을 주문했으며 PF 채무보증의 장기대출 전환도 차질업이 이행해 줄 것을 요청했다. 또한 부도율 적용 시 최근 침체된 부동산 시장 상황과 향후 부실 확대 가능성을 적절히 반영하는 등 충당금 산정 기준을 최대한 보수적으로 운영해야 하며 투자대상자산의 가치가 하락하는 등 손실 징후가 발행할 경우 재무제표에 적시 반영되도록 점검해야 한다. 앞으로 금감원은 특이 동향에 대해서 일일 모니터링하고, 충당금 설정 및 부동산 익스포져 평가의 적정성 등을 수시로 점검할 예정이며 리스크 관리가 취약한 증권사에 대해서는 별도 관리방안을 제출하도록 해 점검하고, CEO 개별 면담을 실시하는 등 집중적으로 관리해 나갈 방침이라 전했다.