1. 역전세난이란 무엇일까?
주택 가격이 급락하면서 전세시세가 계약당시보다 하락해, 집주인이 세입자에게 기존 보증을 제대로 돌려주지 못하는 상황을 가리킨다. 예를 들어 2년 전 세입자가 전세 보증금 3억을 내고 들어왔는데, 2년 뒤 집을 나갈 때 보증금 시세가 2억이 되면서 집주인이 기존 보증금을 돌려주기 어려워져 역으로 1억을 손해 보고 돌려주는 것이다. 역전세난은 보통 부동산 시장 둔화 및 정부의 부동산 규제 강화, 신규 주택 공급 증가 등으로 주택 가격이 하랑하고 세입자가 줄어들면서 발생한다.
역전세난과 비슷한 개념으로'깡통전세'라는 용어도 있는데, 이는 집값이 전세보증금에 미치지 못하는 집을 말한다. 즉, 은행 대출을 통해 구매한 아파트의 매매가격이 하락하면서 전세금과 대출금을 합한 금액이 매매가격보다 커지면서 임대인에게 이익이 없어진 것을 가리킨다.
2. 역전세난. 보증금 못 돌려받을 수도 있을까?
대규모 역전세난이 심화되면서 보증금 반환을 못하는 사례가 급증할 수 있을 것이란 우려가 이어지고 있다. 실제 부동산 커뮤니티 등을 살펴보면 "집주인 등기부 등본을 자주 떼어보며 담보대출을 새로 받았는지 확인해 보고 있다"라거나 "보증금을 못 돌려받을까 봐 걱정된다"는 등의 목소리들이 적지 않다. 이런 시각에 대해 전문가들은 현실적으로 보증금 미반환으로 인한 사회적 혼란이나 경제적 파급이 통제 불가능 수준으로 커지지는 않을 것으로 내다보고 있다.
한국은행의 분석을 보면 임대인의 보유 자산 규모 및 차입능력 등을 감안할 때 전반적 보증금 반환능력이 대체로 양호하다. 임대 가구의 보증금 반환능력을 시뮬레이션한 결과, 2023년 말 전세가격이 지난해 3월 대비 10∼20% 하락할 경우에도 전세 임대 가구(116만 7천 가구)의 대다수가 보유 금융자산과 추가 차입 등을 통해 보증금을 반환할 수 있는 것으로 평가된 것이다. 차입 후에도 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 가구 비중은 약 4.1∼7.6%(4만 8천∼8만 8천 가구)로 추정됐다. 김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "일부 임대인들은 세입자에게 미지급 전세보증금에 대한 이자를 지급하는 경우가 있을 수 있다"며 "특례보금자리론, 전세자금 대출, 전세자금 반환 대출 취급액을 봤을 땐 임대인들이 여전히 대출을 받아서라도 세입자들에겐 보증금을 반환할 수 있을 것으로 보인다"라고 분석했다. 정부의 대출제도 전환 역시 역전세 대란 가능성을 낮추는 요인이다. 보증금 반환기일이 도래한 역전세 상황에 처한 집주인에게 이달 말부터 1년간 대출 규제를 완화해 주기로 했다. 기존 적용되던 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 DTI 60%를 적용하게 된다.
3. 역전세난이 주택담보대출 증가와 무슨 관계가 있을까?
정부가 역전세난·전세 사기 등 임대차 시장 리스크를 관리하기 위해 전세보증금 반환 목적 대출에 한해 1년간 규제를 완화한다고 발표했다. 부동산 규제 완화에 따른 주택 거래량 회복뿐 아니라 역전세난으로 임차보증금을 반환하려는 임대인의 대출 수요가 주택담보대출 증가를 견인했다고 밝혔다. 지난달 은행권의 주택담보대출은 일반 개별 주택담보대출(+3조 7000억 원)과 특례보금자리론 등 정책모기지(+2조 6000억 원), 집단 주택담보대출(7000억 원), 전세대출(1000억 원) 등의 순으로 증가했다. 지난달 수도권의 주택 거래량은 2만 4000건으로 1월(1만 건)에 비해 2.4배 늘어났다. 성태윤 연세대 경제학과 교수는 “통화당국이 기준금리 인상을 하지 못하는 상황에서 경기 부진이 겹치며 가계대출이 증가하고 연체율도 높아지고 있다”면서 “금융불안이 커지는 가운데 가계부채가 우리 경제에 위험 요소가 되지 않도록 관리감독을 강화해야 한다”라고 말했다. 이창용 한국은행 총재는 최근 우리나라의 가계대출 증가세에 대해 "우리 경제의 큰 불안 요소"라며 "정교한 정책 대응이 필요한 사항"이라고 밝혔다.특히 이 총재는 "우리 가계부채는 부동산 시장과 밀접한 영향이 있기 때문에 단기적으로 급격히 조절하려고 하면 의도치 않은 부작용이 있을 수 있다"라고 진단했다. 다만 최근의 가계대출 증가세가 급격한 수준까진 아니라고 설명했다. 이 총재는 "지난달 가계대출이 4조 원 정도 늘어나 우려가 되지만 가계부채 감축에 반대로 가는 수준이냐면 지금까진 아니다"며 "지금 상태에서 과도하단 평가는 시기상조고, 많은 우려가 있기 때문에 그렇게 되지 않게 정책을 추진할 것"이라고 피력했다.
4. 주택담보대출 증가로 인한 가계부채 증가가 경기에 미치는 영향
우선 소비 활동에 영향을 줄 것이다. 주택담보대출이 늘어나면 가계들이 더 많은 돈을 대출상환에 할애해야 한다. 이로 인해 가계의 가용 소득이 감소할 수 있고 이는 소비활동에 영향을 줘 소비를 줄이는 경향을 줄 수 있다.
또 대출 수요의 증가로 인해 주택 가격이 상승할 수도 있다. 이는 부동산 시장의 성장을 견인할 수도 있지만 가계부채가 지나치게 증가하면 주택가격 버블이 형성될 수 있으며, 이는 경기 전반에 부정적인 영향을 미칠 수도 있다. 그리고 대출 상환 능력 저하나 금리 상승 등의 요인으로 인해 가계들이 부채를 담당하지 못하게 되면, 파산과 부실채권의 증가 등 금융 위기 요인이 발생할 수 있다.
5. 역전세에 이어 역월세?
최근 역월세란 말도 자주 들린다. 역전세에 이어 역월세란 무엇일까? 역전세와 마찬가지로 3억 전세를 내고 들어 온 집의 보증금 시세가 2억으로 떨어지면서 1억의 차액만큼의 돈을 메꿀 길이 없어 1억을 은행이자만큼 임차인에게 주는 것이다. 임차임 입장에서는 오히려 돈을 받고 생활하는 것이다.
6. 역월세 이율 계산
전월세 전환율(전세를 월세로 전환하는 비율) = 현재 기준 금리 3.5% + 대통령 지정 이율 2%
예를들어 더 돌려줘야 할 금액이 5000만 원이라면 5000 x 5.5(전월세 전환율) = 272만 원 이므로 12개월로 나누어 달에 22.91만 원을 주면 된다.